出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

利潤(rùn)從 289 億元滑落到 10 億元，保利發(fā)展僅僅用了 5 年時(shí)間。

這讓保利發(fā)展當(dāng)前的站位較為尷尬：一方面，2025 年其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額 2530 億元，蟬聯(lián)行業(yè)第一，仍是房企“一哥”；另一方面，其歸母凈利潤(rùn)同比驟降 79.31% 至 10.3 億元，甚至不敵掙“辛苦錢(qián)”的子公司保利物業(yè)——2025 年，保利物業(yè)的公司擁有人應(yīng)占溢利為 15.50 億元。

放在行業(yè)中來(lái)看，保利發(fā)展 2025 年歸母凈利潤(rùn)約為中海的 1/12、華潤(rùn)置地的 1/25，又讓其“一哥”的含金量大大縮水。

沒(méi)有足夠的利潤(rùn)規(guī)模支撐，保利發(fā)展 2025 年給出了擬每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 0.35 元（含稅）的方案。

在 2025 年業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者直接向保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平發(fā)問(wèn)，直指公司“分紅金額很低，分配方案與央企的形象地位不匹配，像經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)虧損的城建發(fā)展、金隅冀東等國(guó)企都給出了更高的分紅”。

那么，保利發(fā)展究竟為何“保不住利潤(rùn)”？

1、歸母凈利潤(rùn)暴跌 8 成，幾乎只剩巔峰的 1/28

4 月 17 日深夜，保利發(fā)展終于披露了 2025 年財(cái)報(bào)。

2025 年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 3081 億元，同比下滑 1.13%；歸母凈利潤(rùn) 10.3 億元，同比暴跌 79.31%。

自 2021 年以來(lái)，保利發(fā)展的利潤(rùn)連跌 5 年，而 2025 年則是跌幅最深的一年。在這背后，公司歸母凈利潤(rùn)一路從 2020 年的 289.5 億元下滑至 2025 年的 10.3 億元，短短 5 年時(shí)間縮水 96%。

作為連續(xù)三年蟬聯(lián)合同銷(xiāo)售額第一的房企，保利發(fā)展交出的這份“成績(jī)單”著實(shí)令外界震驚。

從自身橫向?qū)Ρ葋?lái)看，公司 2025 年歸母凈利潤(rùn)規(guī)模只剩 2020 年時(shí)的 1/28。不僅如此，公司旗下子公司保利物業(yè) 2025 年的公司擁有人應(yīng)占溢利達(dá)到 15.5 億元，比保利發(fā)展高出 5 億多。

放在行業(yè)中縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2025 年，銷(xiāo)售額排名行業(yè)第二的中海股東應(yīng)占溢利為 126.9 億元，是保利發(fā)展的 12 倍；排名第三的華潤(rùn)置地股東應(yīng)占溢利為 254.2 億元，約是保利發(fā)展的 25 倍。

要知道，即便是這樣的業(yè)績(jī)，保利發(fā)展都要依靠政府補(bǔ)助、投資等非經(jīng)常性損益項(xiàng)目的助力，若扣除非經(jīng)常性損益，公司的扣非后歸母凈利潤(rùn)同比暴跌 84.52% 至 6.6 億元，直接掉出 10 億元的大關(guān)。

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，保利發(fā)展曾在 2025 年業(yè)績(jī)預(yù)告中解釋?zhuān)环矫媸鞘苄袠I(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；另一方面，公司結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計(jì)約 69 億元，預(yù)計(jì)減少 2025 年歸母凈利潤(rùn)約 42 億元。

據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，僅在 2023 年至 2025 年，保利發(fā)展計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)高達(dá) 175 億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備接近 148 億元，這對(duì)利潤(rùn)的侵蝕已經(jīng)躍然紙上。

這是否也側(cè)面說(shuō)明，過(guò)去幾年，保利發(fā)展在拓展土地之時(shí)過(guò)于激進(jìn)，缺少對(duì)市場(chǎng)的仔細(xì)研判？造成如此巨額的資產(chǎn)減值，是否說(shuō)明管理層在戰(zhàn)略層面存在失誤？囤積的土地泡沫究竟何時(shí)才能完全出清？

對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向保利發(fā)展方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

在資本市場(chǎng)，投資者則直接用腳投票。在保利發(fā)展披露財(cái)報(bào)的次交易日（4 月 20 日），其股價(jià)收跌 2.14%。于 4 月 29 日，其股價(jià)報(bào)收 6.14 元/股，較 2025 年巔峰的 9.12 元/股跌去約 33%，總市值僅剩 735 億元。

一家營(yíng)收超 3000 億元，銷(xiāo)售額排名行業(yè)第一的房企，市值還在 700 億元周?chē)蜣D(zhuǎn)，估值之低也側(cè)面說(shuō)明，外界對(duì)保利發(fā)展未來(lái)的疑慮之深。

在 2025 年業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者已經(jīng)明確提出，希望保利發(fā)展能提高格局站位，在力所能及的范圍內(nèi)，主動(dòng)積極做好市值管理，給投資者更多信心和支持。

2、繼續(xù)加碼拿地，有息負(fù)債超 3000 億

盡管被過(guò)去的土地庫(kù)存所困擾，保利發(fā)展仍然是土地交易市場(chǎng)的?？汀?/p>

2025 年，公司拓展地價(jià) 791 億元，較 2024 年的 683 億元增長(zhǎng)上百億，增幅達(dá)到 16%；總計(jì)容面積 457 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 39%。

截至 2025 年末，公司待售面積 5654 萬(wàn)平方米。其中，增量項(xiàng)目 925 萬(wàn)平方米、存量項(xiàng)目高達(dá) 4729 萬(wàn)平方米。

即便按照 2025 年的簽約面積 1235 萬(wàn)平方米計(jì)算，僅存量項(xiàng)目就需要近 4 年時(shí)間才能銷(xiāo)售完畢。既然如此，保利發(fā)展為何還要繼續(xù)加碼拿地？

從一定程度上來(lái)說(shuō)，這是不得已而為之。在房地產(chǎn)輝煌時(shí)期，為了推高銷(xiāo)售規(guī)模，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企普遍面臨“搶地”壓力，其中不少項(xiàng)目即便是在一二線城市，也存在位置不佳的問(wèn)題。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)推崇“好房子”，不少新項(xiàng)目已經(jīng)迭代到第四代住房，戶型、小區(qū)環(huán)境、得房率等方面都有了質(zhì)的變化，這也導(dǎo)致存量項(xiàng)目面臨銷(xiāo)售壓力，也是造成一眾房企大規(guī)模計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的一個(gè)重要原因。

即便頭頂“央企”光環(huán)，保利發(fā)展也面臨存量去化難的問(wèn)題。2025 年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額 2530 億元。按照其說(shuō)法，公司 2025 年共推動(dòng)存量項(xiàng)目落實(shí)超千個(gè)煥新舉措，全年公司存量及產(chǎn)成品項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)簽約額 953 億元。

若以此計(jì)算，公司的存量項(xiàng)目貢獻(xiàn)了不到 4 成銷(xiāo)售額。這也意味著，保利發(fā)展仍需不斷去土地市場(chǎng)拓展核心城市的核心地段土地，以提振銷(xiāo)售額，進(jìn)而保住行業(yè)銷(xiāo)冠的位置。

而一邊加速拿地的保利發(fā)展，另一邊也在加速融資。

據(jù)財(cái)報(bào)披露，保利發(fā)展在 2025 年發(fā)行了 110 億元中期票據(jù)、45 億元公司債、85 億元現(xiàn)金類(lèi)定向可轉(zhuǎn)債，融資超 200 億元。

截至 2025 年末，公司有息負(fù)債高達(dá) 3412 億元，其中一年內(nèi)到期的 706 億元。不過(guò)，公司的貨幣資金余額為 1229 億元，仍可覆蓋短期有息負(fù)債。

但這并不意味著保利發(fā)展就沒(méi)有債務(wù)壓力。據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，在銷(xiāo)售額排名行業(yè)前三的房企中，保利發(fā)展的有息負(fù)債總額最高，是唯一超過(guò) 3000 億元的房企，且資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到 72.26%。

2025 年，保利發(fā)展的利息費(fèi)用高達(dá) 46 億元，這對(duì)利潤(rùn)的侵蝕不言而喻。

不過(guò)，進(jìn)入 2026 年，保利發(fā)展的融資步伐未停。2026 年 1 月，其發(fā)布募集說(shuō)明書(shū)，擬向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金不超 50 億元；3 月，發(fā)行 10 億元公司債券；4 月，再次發(fā)行公司債券，募資 15 億元。

客觀來(lái)看，不少房企容易被沉重的債務(wù)壓垮，那么，面對(duì)眼下巨額的債務(wù)，保利發(fā)展是否感到擔(dān)憂？巨額債務(wù)帶來(lái)的利息費(fèi)用已經(jīng)成為吞噬利潤(rùn)的“黑洞”，又該如何解決？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向保利發(fā)展方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

3、單月銷(xiāo)售額 12 連降，搖搖欲墜的“第一”

誠(chéng)然，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)里，“活下去”是大多數(shù)房企最為重要的課題。但若想穿越行業(yè)周期，房企必須在安全和發(fā)展中謀求新的平衡。

對(duì)于“國(guó)央企”扎堆的頭部房企來(lái)說(shuō)，品牌、資源、現(xiàn)金流、融資都已經(jīng)是維持安全生存的“基礎(chǔ)配置”，而規(guī)模、利潤(rùn)、業(yè)務(wù)仍然是外界衡量企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ慕裹c(diǎn)。

從保利發(fā)展來(lái)看，其利潤(rùn)已經(jīng)在 5 年內(nèi)縮水 96%，完全不敵中海和華潤(rùn)置地，已然在頭部房企中落于下風(fēng)。

在業(yè)務(wù)層面，保利發(fā)展的核心仍然是住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模仍然較小?！竸?chuàng)業(yè)最前線」曾在《規(guī)模上天、利潤(rùn)貼地！保利發(fā)展走“鋼絲線”》一文中，詳細(xì)闡述保利發(fā)展商業(yè)基因不足，在行業(yè)“掉隊(duì)”的現(xiàn)象。

其實(shí)，保利發(fā)展多次喊出“做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)”的口號(hào)，試圖提高在商業(yè)地產(chǎn)上的影響力。但截至 2025 年末，保利發(fā)展的租賃住房、購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)業(yè)約 620 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入 51.4 億元，甚至不到全年?duì)I收 3081 億元的零頭。

沒(méi)有足夠的利潤(rùn)、強(qiáng)勁的“第二增長(zhǎng)曲線”加持，保利發(fā)展自然而然地將眼光放在銷(xiāo)售之上。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023 年至 2025 年，保利發(fā)展的合約銷(xiāo)售額分別以 4207 億元、3230 億元、2530 億元居于行業(yè)第一的位置，這也是其被稱(chēng)為“房企一哥”的原因所在。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頭把交椅”并不好坐。2026 年 3 月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額 260.33 億元，同比減少 10.28%。這是自 2025 年 4 月以來(lái)，公司的單月銷(xiāo)售額出現(xiàn)的第 12 連降。

這種銷(xiāo)售層面壓力，讓保利發(fā)展“第一”的位置岌岌可危。2026 年 1-3 月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額 517.82 億元，同比減少 17.84%。同期，中海系列公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約 515.20 億元，同比上升 11.0%。

一漲一跌之間，讓保利發(fā)展和中海的差距只剩約 2 億元，雙方無(wú)限接近。

其實(shí)，早在 2025 年末，保利發(fā)展的權(quán)益銷(xiāo)售額就已經(jīng)低于中海。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025 年，中海的權(quán)益銷(xiāo)售額為 2311 億元，比保利發(fā)展的 2000 億元高出 311 億元。

通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式，保利發(fā)展 2025 年保住了“合約銷(xiāo)售額行業(yè)第一”的位置，但公司也為此付出了不少“代價(jià)”。財(cái)報(bào)顯示，2025 年，少數(shù)股東分走了約 40 億元的利潤(rùn)，約為當(dāng)期歸母凈利潤(rùn)的 4 倍。

利潤(rùn)如此懸殊背后，公司是否將大部分利潤(rùn)給到少數(shù)股東或其他合作方？是否存在利益輸送？未來(lái)，公司將如何提振利潤(rùn)？在和中海的貼身肉搏中，能否穩(wěn)住“行業(yè)銷(xiāo)冠”的地位？對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向保利發(fā)展方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

自古以來(lái)，都有“打江山易、守江山難”的說(shuō)法。對(duì)于苦守“行業(yè)銷(xiāo)售第一”位置的保利發(fā)展來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售之戰(zhàn)不只是關(guān)乎榮譽(yù)與地位，更是維系繁榮表象的底盤(pán)，不容有失。

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